부동산 명의신탁의 적용범위와 효력 알아보기

 

부동산의 명의신탁은 부동산 소유자가 내부적으로는 실제 주인인 자기가 부동산에 관한 물권을 보유하고, 그 등기는 다른 사람의 명의로 하기로 하는 약정인데요. 이 명의신탁은 탈세 등과 같은 나쁜 의도로 악용하는 경우가 많아 법률적용 범위와 효력이 엄격히 되어 있어 이에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 명의신탁의 법률적용 범위

 

① 적용대상

 

 - [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률]에서 대내적으로는 실제권리자가 부동산에 관한 물권을 보유 또는 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 경우에 적용되는 것인데요.

 

 - 여기서 적용제외 대상이 있는데, 그것은 다음과 같습니다.

• 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우
• 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
• [신탁법] 또는 [자본시장과 금융투자업에 관한 법률]에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

 - 즉, 위와 같은 경우들은 부동산의 명의가 신탁으로 된 것이 아니므로 명의신탁의 법률적용을 하지 않는다는 것입니다.

 

② 명의신탁에서의 특례

 

 - 명의신탁의 특례에서는 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에서 다음의 항목들은 명의신탁으로 적용하지 않게 됩니다.

• 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우
• 배우자의 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
• 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

 - 여기서도 보면, 법률상으로 문제를 일으키기 어려운 단체나 사람으로 등기를 하게 되는 것들은 명의신탁으로 적용하지 않는다는 것이네요. 즉, 원래 소유자들이 문제없이 세금 등을 내게 된다는 것이겠죠.

 

2. 명의신탁의 효력

 

① 명의신탁약정의 무효

 

 - 부동산의 명의신탁으로 법의 적용을 받게 된다고 하면, 명의신탁 약정은 그대로 무효가 된다는 것입니다. 위에서 보았듯이 명의신탁의 범위에 들어가지 않는 경우를 제외하면 모든 명의신탁약정은 무효라는 것입니다.

 

 ② 물권변동의 무효

 

 - 당연히 명의신탁의 약정이 무효가 되기 때문에 그에 따른 등기들도 다 무효가 된다는 것이네요. 즉, 등기로 인한 물권변동이 모두 무효가 된다는 것입니다.

 

 - 단, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 명의신탁약정이 있다는 것을 모르는 매수자에게 매매를 하였다면, 이는 무효가 되지 않는다는 것입니다. (결국 원래 소유자<명의신탁자>가 배신당하면 부동산을 날릴 수 있다는 것이겠죠.)

 

 - 즉, 모든 것이 무효가 되는 것이 아니라 이를 모르는 제3자에게는 안 통한다는 것입니다. 즉, 원래 소유자가 배신당할 수도 있으므로 상당히 믿을 만한 사람에게나 명의를 이전해 줄 수 있다는 것이겠죠.

 

 3. 마치며

 

이상과 같이 명의신탁은 실제 소유주가 자신의 이름으로 등기를 하는 것이 아니라, 타인의 이름으로 등기를 하게 하는 것으로 현재로 실제 소유자의 부동산을 명의신탁약정을 하는 경우도 있지만, 반대로 다른 사람의 부동산을 명의수탁자가 자신의 명의로 계약을 해서 구매하였지만, 실제로는 명의신탁자가 자금을 대 주는 방식으로 서로 간에 약정을 하고, 매매계약을 하는 경우도 있답니다.

 

즉, 매도할 때와 매수할 때 모두 명의신탁약정을 하고, 매도, 매수를 하는 것은 실질적으로 모두 무효라는 것이네요.

 

이렇게 오늘은 명의신탁의 법률적 범위와 효력에 대해 간단히 포스팅해 보았습니다.