전매제한 대상, 제한기간과 제한기간의 예외 알아보기

 

기본적으로 아파트를 분양받으시려는 분들은 아파트가 전매제한 대상인지 아닌지 확인들을 하시려고 하는데요. 서울이나 수도권 지역은 대부분 전매제한 지역으로 알고 있어서 기본적으로 전매제한 대상과 전매제한기간을 알아보고 예외적으로 전매제한기간 중 전매가 가능한 경우에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

1. 전매제한 대상

 

 - 기본적으로 사업주체가 건설·공급하는 주택으로서 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매하거나 이런 주택의 전매를 알선할 수 없답니다.

• 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
• 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
• 분양가 상한제 적용 주택
• 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택
• 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택으로 공공택지 외의 택지로서 도심 공공주택 복합지구, 주거재생혁신지구와 주택가격 상승 우려가 있어 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역 등에 한정함.

 - 위의 전매가 되지 않는 경우에도 모두 예외 사항이 있어 시장상황을 고려하여 달라질 수도 있는 것을 염두에 두시면 됩니다.

 

 - 여기서의 '전매'는 매매, 증여, 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하는 것입니다.(상속은 제외)

 

2. 전매제한 기간

 

① 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

 

 - 가장 큰 수도권과 수도권 외의 지역으로 전매제한기간이 달라집니다.

• 수도권 : 3년
• 수도권 외의 지역 : 1년

② 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택

 

 - 투기과열지구와 마찬가지로 과밀지역의 제한기간도 같습니다.

• 수도권 : 3년
• 수도권 외의 지역 : 1년

 - 단, 위축지역으로 정해지면, 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우 6개월 동안 전매제한으로 그 기간이 확 줄어들게 됩니다.

 

③ 분양가 상한제 적용주택

 

 - 공공택지에서 건설·공급되는 주택 역시도 전매제한 기간은 동일합니다.

• 수도권 : 3년
• 수도권 외의 지역 : 1년

 - 그러나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 투기과열지구는 동일한 전매제한 기간이 적용되지만, 투기과열지구가 아닌 지역에서 건설·공급되는 주택은 아래의 ④번과 동일하게 전매제한 기간이 줄어들게 됩니다.

 

④ 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택

 

 - 공공택지 외의 택지에서는 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 수도권이나 수도권 외의 지역이나 모두 아래와 같이 전매제한 기간이 줄어들게 됩니다.

 

 - 수도권 

• 과밀억제권역 : 전매행위 제한기간 - 1년
• 성장관리권역 및 자연보전권역 : 전매행위 제한기간 - 6개월

 - 수도권 외의 지역

• 광역시 중 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 해당하는 지역 : 전매행위 제한기간 - 6개월
• 그 밖의 지역 : 전매행위 제한기간 - 없음

 - 여기에 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택은 ③분양가 상한제 적용주택에서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택과 동일한 전매제한 기간을 가지게 되네요.

 

3. 전매제한기간의 예외(전매 가능)

 

 - 전매제한기간이라도 전매가 가능한 경우는 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 LH나 공공주택사업자 등의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능하다고 합니다.

 

 - 여기서 전매가 가능한 경우를 살펴보면 다음과 같네요.

• 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우(수도권 안에서 이전하는 경우는 제외)
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
• 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
• 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우로서 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이 확인하는 경우
• 분양가 상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지, 공공재개발사업(분양가 상한제 적용 지역에 한정)에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
• 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
• 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우 

 - 여기서 분양가 상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매를 하게 되는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 그 주택을 우선 매입할 수 있다고 합니다.

 

4. 마치며

 

이상으로 전매제한 대상과 제한기간 그리고 제한기간 중에 전매를 할 수 있는 예외 사항에 대해 알아보았는데요. 수도권외의 지역에서의 전매 제한은 거의 풀어졌다고 볼 수 있을 것 같고요.

 

수도권 지역도 역시 한참 때에 비해서는 많이 풀어진 느낌이 들게 됩니다. 시장 상황에 따른 예외적인 사항도 요소요소에 배치를 해둬서 여차하면 규제를 풀 수 있게끔 해놓았다는 느낌이 들게 되네요.

 

앞으로 부동산 경기가 더 힘들어진다면 그나마 남은 규제도 더 약화되지 않을까 생각해 보게 됩니다.