부동산 매매계약 시 매도인과 매수인의 법적인 권리, 의무 알아두세요

 

부동산 매매계약을 하게 되면, 여러 가지의 권리와 의무가 발생하게 되는데, 이를 잘 모르시는 분들이 많을 듯 합니다. 성년이 되면서, 이러한 계약들에 대한 권리와 의무에 대한 기본적인 것들을 알고 있어야 혹, 무슨 일이 생기더라도 대처해 나가지 않을까 해서 포스팅해 보니 꼭 살펴들 보시기 바랍니다.

 

 

1. 매도인, 매수인에게 발생되는 권리

 

① 매도인의 권리

 

 - 부동산의 매매계약 시에 매도인에게는 한 가지 권리가 발생을 하게 되는데요. 이는 자신의 부동산을 넘기면서 금전을 요구할 수 있는 청구권만이 발생하는 데, 이를 아래의 청구권이라 하는 것입니다.

• 매매대금 청구권 : 매도인은 매매대금을 계약일에 맞춰줄 것을 요청할 수 있다는 것으로 ([민법] 제568조 제1항)에 해당하는 것입니다.

 - 매도인의 권리는 오로지 대금에 대한 청구권만이 존재하는 것으로 알고 계시면 됩니다.

 

② 매수인의 권리

 

 - 반대로, 부동산의 매매계약 시에 매수인에게는 4가지 정도의 권리가 발생을 할 수 있는데요. 부동산을 매수하시는 입장에서는 자신의 권리가 무엇이 있는지에 대해서 확실하게 알고 계시는 것이 자신의 방어를 위해서 좋을 것으로 생각이 듭니다.

 

 - 매수인의 권리는 다음과 같습니다.

• 소유권이전 청구권 : 매수인은 계약을 체결한 부동산의 소유권을 매도인에게 이전해 줄 것을 요청할 수 있음 ([민법] 제568조 및 569조)
• 소유권이전등기 협력청구권 : 매수인은 매도인에게 부동산소유권을 이전하는 등기신청에 협력해 줄 것을 요청할 수 있음 ( [부동산등기법] 제23조 제1항)
• 계약해제권 : 매수인에게 소유권이 이전된 후라도 매매한 부동산에 하자가 있는 경우에는 매매계약을 해제할 수 있음 ( [민법] 제580조 제1항 및 제575조 제1항 전단)
• 손해배상청구권 : 부동산에 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 손해배상을 청구할 수 있음 ( [민법] 제580조 제1항 및 575조 제1항 후단)

 - 상기 첫 번째와 두 번째는 우리가 부동산에서 계약을 할 때 잔금을 주고받는 날에 법무사가 오셔서 매도인에게 필요한 서류를 다 받아서 그날 바로 다들 처리하는 것이라, 관심이 없으실 텐데 이때 소유권이전청구와 소유권이전등기 협력청구권이 다 해결되는 상황이 되는 것입니다.

 

 - 나머지 세 번째와 네 번째 권리는 매도인의 하자담보책임이라는 민법의 580조에 의해서 매수인이 권리를 행사할 수 있는 법 조항입니다. 단, 경매로 매수한 경우는 해당 사항은 없는 것으로 알고 있네요.

 

민법 580조, 575조 등 확인해 보기

 

 - 그러나, 매도인의 하자담보책임이라는 것이 무조건적인 책임이 아니라 매수인이 계약 당시에 하자가 있는 것을 알고 있었거나, 매수인의 실수로 이를 알아채지 못한 경우에는 매도인에게 책임을 물을 수가 없으니 매입하실 때 꼼꼼히 부동산에 대해서 살펴보아야 합니다.

 

2. 매도인, 매수인에게 발생되는 의무

 

① 매도인의 의무

 

 - 부동산 매매 시 매도인에게는 이행해야 할 의무가 권리보다 많은 것이 사실인데요. 이는 자신의 부동산을 넘기는 것이기에 책임을 져야 할 일이 많아서 그런 것 같네요.

 

 - 매도인의 의무를 살펴보면 다음과 같습니다.

• 소유권이전의무 : 매도인은 계약한 부동산을 매수인에게 이전해야 하며, 매수인의 매매대금지급의무와 동시이행의 관계에 있게 됩니다. ( [민법] 제568조 및 제569조)
• 하자담보책임 : 매수인에게 소유권이 이전된 후라도 매매한 부동산에 하자가 있는 경우에는 매도인이 매수인에 대해 일정한 책임을 부담함 ( [민법] 제580조 제1항 및 제575조 제1항 전단)
• 부동산소유권이전등기 협력의무 : 매도인은 매수인의 부동산소유권이전등기신청에 협력해야 함 ( [부동산등기법] 제23조 제1항)

 - 상기의 의무들은 매수인의 권리에서 보았듯이 매도인은 이를 이행해줘야 할 의무가 발생하게 되는 것이라는 것을 아시면 될 것 같습니다.

※ 동시이행  - 상기 의무에 나오는 것 중 동시이행이라는 것은 매도인과 매수인이 동시에 서로 본인들의 의무를 이행해야 한다는 것을 말하는 것입니다.  - 위에서는 돈을 받으면서 소유권을 이전한다는 내용에서 동시이행의 관계에 놓였다고 하는 것입니다.

 

② 매수인의 의무

 

 - 매수인의 의무는 매도인의 권리에서 보았듯이 금전의 지급에 관계된 것을 말하는 것인데요. 이것을 표현하는 의무는 다음과 같습니다.

• 매매대금지급의무 : 매수인은 매매대금을 계약일에 맞춰 매도인에게 지급해야 함 ( [민법] 제568조 제1항)

 

3. 마치며

 

이상으로 부동산의 매매계약 시에 매도인과 매수인의 권리와 의무에 대해서 알아보았는데요. 법적으로는 많은 권리와 의무가 존재하고 있는데, 정작 계약을 하는 일반인들은 부동산 계약을 대리해 주는 공인중개사와 법무사가 하라는 대로 움직이기만 하는 것이 현실이라고 할 수 있을 것 같습니다.

 

물론, 일반적으로 별 이상이 없는 계약인 경우에는 그렇게 흐르는 대로 계약을 하는 것이 좋겠지만, 그래도 내가 어떠한 권리와 의무가 있는지 정도는 알고 있어야 혹시 모를 불상사가 발생하더라도 법적인 부분에서 알고 대처를 할 수 있지 않을까 생각해 보게 되네요. 

 

특히 부동산과 같은 큰돈이 오고 가는 매매는 더욱 가장 기본적인 권리와 의무는 알고 계시는 것이 자신에게 좋은 것이 아닐까 생각합니다.