임대차계약 시 임대인과 임차인의 권리 확인하세요

 

부동산 계약을 아마도 처음 접하게 되는 경우가 대부분인 사람들은 임대차 계약부터 접해 보지 않을까 생각을 해보게 되는데요. 사실 요즘 많이 시끄러운 임대차계약에서 임대인과 임차인의 권리는 어떤 것이 있고, 이 권리에 의해 어떻게 임대차계약이 진행이 되는지 확인들 해보시기 바랍니다.

 

 

1. 임대인의 권리

 

① 월세 지급청구권

 

 - 임대인이 월세 계약을 하게 되면, 당연히 임대인은 임차인에게 정해진 일자에 월세를 내도록 청구할 수 있게 됩니다. ( [민법] 제618조 )

 

 - 사실적으로 임대인이 월세 받을 날짜에 차임을 달라고 하는 것은 잔소리가 아니고 법에 의해 당연히 달라고 하는 것이 되는 것입니다.

 

② 임대물 반환청구권

 

 - 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대주택을 반환해 주도록 청구를 할 수 있습니다. ( [민법] 제613조 제1항 )

 

 - 이 부분은 당연히 동시이행에 의해서 보증금을 돌려주면서 요구할 수 있는 권리가 되므로, 보증금을 돌려준다는 전제가 깔리는 것입니다.

 

③ 차임 증액청구권

 

 - 임대인은 약정한 보증금이나 월세가 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 경제사정의 변동으로 현실에 맞지 않다고 판단되는 경우 임차인에게 올려달라고 청구할 수 있는 권리입니다. ( [주택임대차보호법] 제7조 제1항 전단 )

 

 - 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 월세나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 아울러 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못한다는 전제 조건이 있습니다. ( [주택임대차보호법] 제7조 제1항 후단 및 제2항 본문 )

 

 - 현실적으로 임대인이 5% 이상의 증액을 하려고 마음을 먹는다면, 임차인의 입장에서는 버티기 쉽지 않을 것으로 생각이 들기에 좀 지켜지기는 힘든 법으로 생각이 듭니다.

 

④ 원상회복청구권

 

 - 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대주택을 임대할 당시의 상태와 똑같이 만들어서 돌려 줄 것을 요구할 수 있는 권리입니다. ( [ 민법] 제654조 및 제615조 )

 

 - 좀 깐깐한 임대인이나 사이가 서로 좋지 못하게 나가는 경우는 이러한 요구를 임대인들인 많이 하게 되는 것으로 알고 있는데요. 현실적으로는 금전으로 해결을 보고 나가는 경우가 허다하다고 할 수 있을 것입니다.

 

⑤ 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

 

 - 임대인이 임대주택의 보존에 필요한 행위를 하는 경우 임차인은 이를 거절하지 못한다. ( [민법] 제624조 )

 

 - 이는 임대주택을 수리한다거나 하는 경우에 임차인이 집에 못 들어오게 방해를 하는 것과 같은 행위를 하지 못한다는 것이 됩니다. 객관적으로 정당한 행위를 임대인이 요구하면 거절을 못하게 되는 것이죠.

 

2. 임차인의 권리

 

① 임대주택 사용·수익권

 

 - 임차인은 임대차계약을 통해 주택을 사용·수익 할 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다.

 

② 임대차등기협력청구권

 

 - 계약자 간의 특별한 약정이 없는 경우, 임차인이 임대인에게 주택임대차 등기에 협력해 주도록 청구할 수 있는 권리입니다. ( [민법] 제621조 제1항 )

 

 - 임대차 계약이 끝났음에도 보증금이 반환되지 않는 경우에 임차인은 임차권등기명령제도를 이용해 임차권등기를 할 수 있습니다. ( [주택임대차보호법] 제3조의3제1항 )

 

※ 이부분은 임차인이 만기 후, 임대주택을 비워주고 주소지를 옮겨야 하는데, 이럴 경우 보증금을 보호해 주기 위해 만들어진 제도라 할 수 있는 것입니다.

 

 - 임대차등기 관련 분쟁으로 소송을 진행해 승소를 한 경우에는 단독으로 등기를 할 수 있답니다. ( [부동산등기법] 제23조 제4항 ) 

 

③ 차임 감액청구권

 

 - 임차인이 약정한 월세나 보증금을 내려달라고 청구할 수 있는 권리로 다음과 같은 경우에 가능하답니다.

• 임차주택의 일부가 임차인의 잘못 없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우 ( [민법] 627조 제1항 )
• 약정한 보증금이나 월세가 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 경제사정의 변동으로 현실에 맞지 않다고 판단되는 경우 ( [주택임대차보호법] 제7조 제1항 전단 )

 - 이 권리는 현실적으로 거의 발생할 수 없는 경우일  것입니다. 임대인의 증액 권리와 구색을 맞춰 놓은 법이 아닌가 생각됩니다.

 

④ 부속물매수청구권

 

 - 임차인은 사용편의를 위해 임대인의 동의를 얻어 주택에 부속시킨 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우 임대차가 종료되면 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있답니다. ( [민법] 제646조 )

 

⑤ 부속물 철거권

 

 - 이는 임대인이 부속물의 매수를 원하지 않을 경우 임차인은 부속물을 철거할 수 있는 권리입니다.

 

⑥ 필요비상환청구권

 

 - 임차인은 임대주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 경우 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있는 권리입니다. ( [민법] 제626조 제1항 )

 

⑦ 유익비상환청구권

 

 - 임차인이 유익비를 써서 임대차가 끝날때까지도 그 가치가 증가해 증가액이 있는 경우 임차인은 임대인에게 지출한 금액이나 그 증가액만큼을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리입니다. ( [민법] 제626조 제2항 )

 

※ 상기 ④ ~ ⑦ 까지의 권리는 사실상 잘 일어나지 않는 권리라 할 수 있는데요. 임대인이나 임차인이나 빌려주고 빌려 쓰는 주택에 가치가 있을만한 부속물이나 유익비를 쓰지는 않는 것이 현실일 듯하니까요.

 

다만, 필요비는 임대인이 고쳐서 비용이 나오면 영수증 첨부해서 요청하라고 한 부분에 대해서만 임차인이 먼저 비용을 쓰고 영수증으로 청구하는 경우는 발생할 수 있을 것입니다. 이유는 임대주택의 보존에 필요한 부분이 되기 때문이니까요.

 

3. 마치며

 

이상으로 임대차 계약으로 발생하는 임대인과 임차인의 권리에 대해 어떠한 것들이 있는지 확인을 해보았는데요. 현실적으로 와닿는 권리는 임대인 측면에서는 차임증액청구권과 원상회복청구권 그리고 임차인의 측면에서는 임대차등기협력청구권, 임차권등기명령제도만이 유용한 권리가 아닌가 생각해 봅니다.

 

임대차계약에서 임대인과 임차인의 측면에서 어떠한 권리들이 발생하는지 한번쯤 알아보시는 것도 좋을 듯해서 포스팅해 봅니다.

 

바로 다음에는 임대인과 임차인의 의무들은 어떠한 것들이 발생하는지 알아 보려고 하니, 확인들 해보세요.

 

임대인과 임차인의 의무는?