지상권의 취득과 소멸, 사용하는 권리와 방식

 

지상권은 많이들 알고 계시는 것으로 타인의 토지 위에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하려고 그 토지를 사용하는 권리를 말하는 것인데요. 이런 지상권의 취득, 소멸에 대한 개요와 지상권을 사용하는 권리와 방식에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 지상권의 취득

 

 -  지상권은 법률행위에 의해 취득하는 것과 법률의 규정에 의해 취득하는 것이 있는데요. 그 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

① 법률행위에 의한 취득

• 지상권은 토지소유자와 그 토지 위에 지상권을 설정하려는 지상권자가 지상권설정계약을 체결하고 지상권 설정 등기를 해서 성립하는 것입니다. (흔하게 볼 수 있는 것이 은행에 대출을 받으면 은행에서 땅 위에 지상권을 설정해 두는 행위입니다. 나중에 혹 불상사가 생길까 지상권까지 설정해 놓죠)

② 법률규정에 의한 취득

• 지상권은 상속, 공용징수, 판결, 경매나 그 밖의 법률의 규정에 따라 취득할 수 있으며 이러한 지상권의 취득은 등기를 꼭 해야만 하는 것은 아니랍니다.

③ 취득 후 사용 형태

 

  - 지상권의 토지 사용권

• 지상권자는 토지를 사용할 권리가 있는 것이기에 토지를 사용할 때에는 상린관계에 관한 규정이 지상권자간 또는 지상권자의 인지소유자 간에 준용된다고 합니다.

* 상린관계 인접하는 부동산의 소유자 또는 용익권자 사이의 이용을 조절하기 위한 법률관계를 말하는 것입니다. 즉, 이것은 부동산의 소유자에게 사용수익의 권능을 일부 양보하여 서로 협력할 것을 요구하는 것으로, 이는 부동산 소유권을 한편으로는 제한 또는 확장하는 효과가 있는 것입니다.

* 인지소유자 인지소유자는 우리가 알고 있는 인지(認知)하고 있다의 인지가 아니라 토지끼리 인접하고 있다는 그 인지(隣地) 입니다. 즉, 인접토지의 소유자를 말하는 것입니다.

• 또한, 지상권자는 토지를 점유할 권리가 있으므로. 지상권이 침해된 경우 점유권이 기한 물권적 청구권과 지상권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있는 것입니다.

 - 지상권의 양도, 임대

• 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있고, 지상권 위에 저당권을 설정할 수도 있답니다. 

 - 지료의 지급

• 지료의 지급을 약정한 경우에 지상권자는 지료를 지급하여야 하는데요. 단지 여기서 지상권의 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이것을 등기하여야만 제삼자에게 대항할 수 있는 힘이 생기는 것입니다.
• 이렇게 지료의 등기를 하지 않게 되면, 토지소유자는 지상권자의 지료연체사실을 들어서 새로운 지상권자와 계약을 해서 들어와도 새로 이전받은 자에게 대항을 하지 못한다고 합니다.

2. 지상권의 소멸

 

① 일반적인 소멸원인

• 지상권은 토지가 멸실되거나 존속기간이 만료되거나 약정한 지상권소멸사유가 발생하거나 토지수용 등의 사유가 발생하면 소멸하게 됩니다.

② 그외 소멸원인

 

 - 지료체납 시 지상권설정자의 지상권소멸청구권

• 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않을 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 합니다.
• 단, 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 위의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴답니다. 

③ 지상권 소멸의 효과

• 지상권이 소멸하게 되면, 지상권자는 건물, 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상 회복하여야 합니다.
• 그러나, 지상권설정자(토지소유주)가 적정한 금액을 제공하면서 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한다면 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다고 합니다.

3. 마치며

 

이상으로 지상권의 취득과 소멸 등에 대해서 확인을 해보았는데요.

 

지상권으로 흔하게 보는 경우는 은행대출로 인해서 은행이 지상권을 설정하는 것이었는데요. 하지만, 지상권에는 많은 특수한 지상권들이 있어서 관심을 가지고 보게 되면 다른 이유로 지상권 설정이 되어 있는 것을 확인할 수 있을 것입니다.

 

예로보면, 분묘기지권, 법정지상권과 같은 것들입니다. 특히 분묘기지권인 산소자리는 수도권 근처에도 상당히 많이 있는 것을 알 수 있을 것입니다.

 

다음에는 분묘기지권과 같은 특수한 지상권에 대해서도 한 번 알아보도록 하겠습니다.