건축행위 시 건축신고와 건축허가의 차이는

 

우리가 맨 땅 위에 어느 정도 크기의 새로운 건물을 지을 때는 당연히 건축허가를 받고 건축행위에 들어가야 하지만, 면적이 기준치 이하이거나 어떤 지역이냐에 따라 건축신고만으로 되는 대상 건축물이 있고, 건축신고로는 안되고 건축허가를 받아야 하는 건축물이 있다고 하는데 그 차이점에 대해 알아봅시다.

 

 

1. 건축신고 대상 건축물

 

 - 건축신고는 말 그대로 신고만으로 건축행위를 할 수 있는 것입니다. 즉, 소규모 건축물에 대하여 허가권자에게 관련서류를 제출하고 협의를 간소화한 건축행위를 말하는 것이랍니다.

 

① 기준이하 면적의 증축, 개축, 재축 시

 

 - 바닥면적의 합계가 85㎡(약 25평) 이내의 증축, 개축, 재축을 하려는 건물이 신고대상입니다. 이 경우는 2층 이하의 건물에서 증축, 개축, 재축을 하려 할 때에 1층의 바닥면적이 85㎡(약 25평)가 안 되는 경우 건축신고만으로 바닥면적 85㎡(약 25평) 이내의 건축물을 더 지을 수 있다는 것입니다.

 

 - 다만, 3층 이상인 건축물인 경우에는 증축, 개축 또는 재축을 하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10% 이내인 경우만 신고대상이 됩니다. 이 경우는 각 층의 바닥면적의 합계인 연면적의 10% 이내로 건축을 할 때 신고만으로 가능하다는 것입니다.

※ 용어정리  - 증축 :  기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 건축행위라고 합니다.  - 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 종전 규모와 같거나 작게 건축하는 행위를 말하는 것이랍니다.  - 재축 : 천재지변이나 그 밖의 재해로 건축물이 멸실된 경우에 그 대지에 종전의 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말합니다.  - 이내(以內) : 여기서 85㎡ 이내 할 때는 85㎡까지가 포함된 범위 안이라는 것입니다. 이내의 정의는 일정한 범위나 한도의 안을 말하는 것이랍니다.

 

② 관리, 농림, 자연환경보전지역

 

 - 이와 같은 지역에서 연면적 200㎡(약 60평) 미만이며 3층 미만인 건축을 하려 할 때에 신고만으로 가능하다는 것입니다. 연면적은 각 층의 합계를 말하는 것이므로 2층의 경우에는 1,2층 바닥면적을 합하는 것이라는 것 아시면 됩니다.

 

 - 관리지역에는 계획관리, 생산관리 보전관리 해서 3가지 관리지역이 있다는 것도 참고하세요.

 

③ 연면적 100㎡ 이하 신축

 

 - 이것은 연면적이 100㎡(약 30평) 이하인 건축물의 신축을 지을 때 신고만으로도 가능하다는 내용입니다. 

 

④ 읍이나 면지역 창고, 축사, 작물재배사 건축 시

 

 - 읍이나 면지역에서 건축하는 창고의 연면적이 200㎡(약 60평) 이하이거나 축사나 작물재배사로 건축하는 크기가 400㎡(약 121평) 이하일 때 건축신고만으로 가능합니다.

 

2. 건축허가 대상 건축물

 

 - 건축허가는 일반건축물에 대하여 허가권자에게 관련서류를 제출하고 여러 분야의 협의를 받아야 하는 건축행위를 말하는 것이랍니다.

 

① 면적 기준에 의한 건축

 

 - 연면적 100㎡(약 30평) 초과의 신축 시 건축허가를 받아야 한다는 것.

 

 - 건축신고시 85㎡(약 25평) 이내일 때와 반대로 85㎡(약 25평) 초과 시의 증축, 개축, 재축, 이전할 때에도 건축허가를 받아야 한다는 것입니다.

 

② 관리, 농림, 자연환경 보전지역

 

 - 상기의 지역에서 연면적이 200㎡(약 60평) 이상이고, 3층 이상인 건축물의 신축인 경우 건축허가를 받아야 합니다.

 

③ 대수선

 

 - 연면적이 200㎡(약 60평) 이상이고 3층 이상인 건축물의 대수선인 경우에도 건축허가를 받아야 합니다.

 

 - 여기서 대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선하거나 변경, 증설하는 것을 말하는 것입니다. 대수선은 건축물의 주요 부분을 수선하는 것이므로 잘못 건드리면 건축물이 문제가 생길 수 있기에 허가를 받아야 하는 것입니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 건축신고와 건축허가에 대해 간단히 알아보았는데요. 차이점은 역시 건축물의 면적과 관련이 있다는 것을 알 수 있었는데요. 

 

면적의 차이와 함께 다른 차이점은 건축신고 시에는 건축주가 직접 설계한 도면으로도 건축행정 행위가 가능하며, 공사 감리자의 지정이 없어도 공사가 가능할 수 있다고 합니다.